【記者柯安聰台北報導】

在過去的印象中，台北市房屋是供不應求的，是房價居高不下的原因之一。但這個舊印象可能要改觀了，因為經統計後，發現台北市房屋供需其實大有玄機。在過去3到4年，台北市因人口大量增長，新建房屋供不應求，但若把觀察時間拉長至6年，則出現截然不同的變化，北市竟然出現超額供給的跡象。

回顧這一波房市多頭，台北市房價漲幅最大的時間，是從98年至103年。據住展雜誌最新統計，自98年初至103年底，台北市新成屋、預售屋建案共規劃興建5萬7588戶，同期間北市人口淨增約8萬人，若除以平均每戶人口數來換算出實際需要的自住房屋數約3萬戶，顯示新增房屋戶數超額供給約2.7萬間，讓人跌破眼鏡。

假設扣除新建案的分回戶、建商（含股東）與地主保留戶，則98年初至103年底釋出至市場求售的房屋共計約3.6萬戶，仍比新增的自住需求量3萬戶多出6千戶。這意謂著，如果單從戶籍統計數據來推算，北市新房供給已大於自住需求量。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，在台北市12個行政區中，近6年房市蓋最多依序是文山、內湖、中山區；雖然這3個行政區房子蓋得多，不過同期人口成長數量也是北市前3名，3區人口淨增量都突破萬人以上，是自住購屋需求最旺的行政區。

何世昌表示，從規劃的總興建戶數來看，那麼台北市12個行政區全都成為超額供給區，其中又以文山區最嚴竣，實際需求量約4500戶，卻蓋了1.45萬戶房子，超額供給約1萬戶。信義區超額供給不到700戶，是新房供給水位最安全的行政區。

但若以釋出至市場的可售戶數而言，則中山、大同與內湖都成為供不應求的區域，其中中山區近6年房屋短缺近1300戶，大同與內湖區短則缺約近800戶，意謂這3區自住需求高，釋出市場的新建住宅量無法滿足需求。

至於近6年人口數大增約1.2萬人的文山區，超額供給仍逾4000戶以上，顯示供給量遠超過自住需求量。由於文山區買盤多以自住需求為主，除非未來人口持續大量成長，否則餘屋賣壓相對較重。

何世昌指出，如果單從台北市設籍人口來推算，近6年北市自住需求房屋戶數約3萬戶，但同期釋出至市場銷售的戶數卻逾3.6萬戶，顯示在超額供給的情況下仍無法阻止房價上漲，箇中理因大致有三點。

第一，戶籍人口量變化只能推算出剛性需求，卻無法掌握換屋需求、潛藏的投資、置產與節稅需求；最關鍵的是，台北市的房屋已被高度商品化，投資置產需求相當龐大，無法單純從自住的角度去衡量供需關係。再者，雖然近6年房屋供給量大於人口成長需求，但整體而言，台北市住宅存量仍小於普通家戶數，供給依然是不足的。

第二，統計數據中無法反應流動人口的住宅需求量，假如台北市流動人口持續增加，就會產生更大的租賃或購買住宅需求，成為房價的支撐。

第三，台北市開發已經高度飽合，素地日漸稀有，土地價格高漲，進而推升房價；如果地價跌不下來，那新建案房價也不易大幅下修。(自立多媒體2015/3/26)