大眼妹的幸福工作日誌

簡單醬算一下 月薪4萬孝親1萬剩下三萬只存１萬

八年能有一桶金想買房　那你真有心下決定要買嗎

要就拿出只准成功志在必得毅力　月存至少兩萬下

班兼差不出三年也有一桶金阿　買個小套房收租都

比冒險投資強得多　辦法是靠意志力堅持出來的阿

老大　誰是天生富二代　參考一下吧～　

讀者提問：

我是一個西餐廳的廚師，月薪大概4萬，

工作經驗5年左右，也算是個小師父。最

近幾個同梯的朋友都跑去當賣房業務，催

我買房子投資賺錢。我家裡雖然不富裕，

但還有一間透天厝。當初父母也是繳貸款

很久才買下這棟房子，我現在也每月貢獻

萬元回去給兩老減輕負擔，盡點孝心。

只是覺得自己這樣存錢很慢，連存個100

萬頭期款大概也要8年吧！我在服務業裡

算勞動力很大的，十年後也不知道可以再

操多久，很想靠房地產翻身。朋友說我可

以用現在這棟房子去貸款，再拿現金去投

資預售屋賺價差，請問這樣可行性大嗎？

子房觀點：

簡單的說，想在房地產賺錢，我歸納出三

桶金路線。

第一桶金，沒錢沒人脈，賺仲介顧問金

其實就像你朋友現在正在做的，賣房子賺

仲介佣金。或者，只要是用技術勞力在房

地產業裡賺取服務費，比如估價師或者建

築師，都算是賺這種錢。

第二桶，沒錢有人脈，賺操盤整合金

這點應該算是第一桶金的升級版，有金主

跟著從你的技術服務或仲介賺到幾次錢，

有了一定的信任基礎後，願意拿一筆資金

請你幫他操盤。這時候，你可以用技術入

股的方式，或者說好從幫他賺的錢裏面抽

固定比例當作獎金。有些小建商互相插股

投資，或者私募基金經理人操盤，都算是

賺這種錢。

第三桶，有錢有人脈，賺借力使力金

其實房地產最大的門檻在於資金。但是一

旦過了門檻，許多銀行都爭相與你做生意

。因為，房地產對於銀行來說，跟企業信

用貸款比較起來，房地產的擔保價值更讓

人看得懂，借款評估更為方便。因此，有

些富人買房子投資，有人脈的往來銀行願

意用房貸與信貸合併借錢給他，所以他能

夠用很少的資金，賺到最大槓桿的錢。

回到你的個案，我覺得你目前的同梯朋友

正在賺「第一桶金」，卻要你用「第三桶

金」的投資方式誘導你買房子；坦白說，

我認為這是不對的。

「第三桶金」需要投資人有很好的收入條

件，否則銀行核貸的利率會偏高。同時，

跟銀行借錢來投資預售屋，會有雙重壓力

：第一是銀行借貸每月還款的壓力，第二

是建商完工付款的壓力。如果這一切都只

靠最後「預售屋換約」這件事是否成功來

解決，其實是風險很高的。

舉例來說，今天餐廳來了一通電話，說一

個月內可能某天要包下整個餐廳一天，打

算開100桌流水席，算算若一桌1萬，就

有100萬的收入，感覺很棒。但是接受訂

單的前提是，你必須要準備好所有食材，

一旦前晚接到通知，隔天一早就要馬上出

菜。所以，你必須要先把價值約50萬的食

材先買好。但是算算你手邊只有10萬，所

以需要再向錢莊借40萬，利息以天計。所

以為了接這一訂單，你必須先付50萬買食

材，手上還多出有40萬的借貸。客戶也沒

有確定說哪一天會辦流水席，萬一延到這

個月最後一天才辦，錢莊利息早吃掉你利

潤。萬一取消沒辦，這可賠了一屁股債。

在我看來，你朋友要你做的預售屋投資，

跟上面這個例子很像。試問，你覺得餐廳

接這樣的訂單合適嗎？如果你是老闆，會

不會覺得風險太高？

股票圈有個擦鞋童理論（shoeshine boy

theory），指當沒有什麼資金的擦鞋童也

在談論股票投資時，就是市場太熱，股票

將要下跌。如果現在預售屋都要慫恿廚師

想辦法貸款去買了，你覺得下一手承接的

買方會是誰呢？

另一方面，你若仍想在房地產方面有些額

外收入，建議你短期內仍鎖定我所說的前

兩桶金：專心當個廚藝精湛受歡迎的廚師

，用美食吸引可能會欣賞你的金主並擴展

人脈。你可知道，媲鄰「吳寶春麥方店」

的住宅與店面，比起其他同等級建案，每

坪單價可以貴上好幾萬。同理若有一天，

倘若你發展的餐廳有了富人「集客效力」

，相信未來找你談合作的建商，自然絡繹

不絕了。